Súkromný domov pre seniorov s rekonštruovanou nehnuteľnosťou a krajskou dotáciou

Základné informácie

Predmetom predaja je 100% obchodný podiel v spoločnosti, ktorá prevádzkuje súkromný domov pre seniorov s kapacitou 72 lôžok a nadväzujúce doplnkové aktivity. Spoločnosť poskytuje registrovanú pobytovú sociálnu službu od roku 2014 a je dlhodobo zaradená do krajskej siete potrebných zariadení sociálnych služieb, čo jej zabezpečuje stabilnú krajskú dotáciu vo výške 5 mil. Kč ročne na 25 lôžok. Zaradenie do siete je viacročné a v praxi prakticky trvalé; o výške dotácie sa každoročne žiada a vyúčtováva.

Ponúkané základné činnosti zahŕňajú:

• poskytnutie ubytovania
• poskytnutie celodennej stravy
• pomoc pri zvládaní bežných úkonov starostlivosti o vlastnú osobu
• pomoc pri osobnej hygiene a poskytnutie podmienok pre osobnú hygienu
• sprostredkovanie kontaktu so spoločenským prostredím
• sociálne terapeutické a aktivizačné činnosti
• pomoc pri uplatňovaní práv, oprávnených záujmov a pri obstarávaní osobných záležitostí

Cieľovou skupinou sú osoby staršie ako 50 rokov v dôchodkovom veku alebo s invalidným dôchodkom III. stupňa. Domov má zmluvy so všetkými tuzemskými zdravotnými poisťovňami.

Kľúčové doplnkové aktivity, ktoré ďalej zvyšujú celkové výnosy a využitie zázemia, predstavuje prevádzka vlastnej kuchyne s rozvozom obedov externým odberateľom v regióne, prevádzka vlastného bufetu a prenájom ôsmich bytových jednotiek v rámci objektu. Prenájom bytov je viazaný na pôvodnú dotáciu MMR a aktuálne tvorí cca 2 % celkových tržieb (cca 660 tis. Kč ročne). Po skončení viazanosti dotácie (2034) je možná konverzia bytov na 18 ďalších lôžok pre seniorov, čo by predstavovalo navýšenie tržieb rádovo o 9 mil. Kč ročne.

Spoločnosť disponuje vlastnou nehnuteľnosťou, v ktorej je domov prevádzkovaný. Budova prešla v minulosti rozsiahlou rekonštrukciou, je plne bezbariérová a vybavená dvoma výťahmi. Pozemky aj objekt sú vo vlastníctve spoločnosti a nie sú zaťažené žiadnymi právnymi vadami. Hodnota nehnuteľnosti pri kolaudácii v roku 2014 bola stanovená na 46,8 mil. Kč. Vzhľadom na rast cien nehnuteľností v posledných rokoch a vykonané investície (vrátane ôsmich bytových jednotiek) sa aktuálna trhová hodnota objektu odhaduje v pásme 40 až 50 mil. Kč; aktualizácia znaleckého posudku sa predpokladá v rámci transakcie. V horizonte jedného až dvoch rokov sú plánované udržiavacie investície v ráde jednotiek miliónov Kč (fasáda, malý výťah, elektroinštalácie v pôvodnej časti, terénne úpravy), ktoré nie sú kritické pre prevádzku.

Personál je stabilný, lokálne zakotvený a kompletne zostavený. V roku 2025 mala spoločnosť 60 zamestnancov na hlavný pracovný pomer, 6 osôb na rodičovskej dovolenke a 14 osôb na dohodu o vykonaní práce. Štruktúra zahŕňa 10 zdravotných sestier, 19 pracovníkov priamej starostlivosti, 5 pracovníkov upratovania a práčovne, 4 údržbárov, 3 sociálnych pracovníkov, aktivizačného pracovníka, 9 osôb v kuchyni a vedení. Súčasný majiteľ zastáva aj rolu riaditeľa a je ochotný zotrvať v prevádzkovej úlohe po dobu cca 12 mesiacov na podporu hladkého prevzatia spoločnosti.

Spoločnosť prešla v posledných rokoch intenzívnou prevádzkovou a finančnou konsolidáciou, ktorej výsledkom sú rastúce tržby, postupné znižovanie bankového zadlženia a konzistentné generovanie prevádzkového zisku. Tržby vzrástli z 22 mil. Kč v roku 2021 na 1,6 mil. EUR v roku 2025, hospodárenie sa z miernej straty preklopilo do stabilného čistého zisku presahujúceho 3 mil. Kč ročne. EBITDA za rok 2025 dosahuje cca 127 tis. EUR, EBITDA marža predstavuje cca 13 až 14 %. Priemerný mesačný príjem na jedného klienta dosahuje cca 43 tis. Kč.

Dôvodom predaja je rozhodnutie majiteľa odovzdať spoločnosť po rokoch aktívneho rozvoja silnému prevádzkovateľovi a venovať sa ďalším aktivitám. Spoločnosť je v prevádzkovo aj finančne zdravom stave, plne obsadená, s pozitívnym cash-flow a predjednanými ďalšími rozvojovými krokmi (navýšenie kapacity o 2 až 4 lôžka od 1/2027 bez nutnosti navyšovať personál; potenciálne navýšenie o 18 lôžok po roku 2034).

Pre ideálneho kupujúceho je ponuka zaujímavá najmä vďaka stabilnej krajskej dotácii, dlhodobo plnej kapacite, regulačne ukotvenej pozícii v krajskej sieti, vlastnému nehnuteľnostnému majetku a jasnému rastovému potenciálu. Vhodnými záujemcami sú prevádzkovatelia sietí domovov pre seniorov, zdravotnícke skupiny aj finanční investori s expozíciou v oblasti sociálnej starostlivosti.